GEAK Pflicht Hausverkauf: Alle 26 Kantone im Überblick 2026
Ratgeber Immobilienverkauf GEAK Pflicht beim Hausverkauf: Alle 26 Kantone im Überblick In welchen Kantonen brauchen Sie einen Gebäudeenergieausweis, wenn Sie Ihr Haus verkaufen? Die aktuelle Rechtslage, Kosten, Förderung und was sich mit den MuKEn 2025 ändert. Marlin Immobilien AG · April 2026 Inhalt Was ist der GEAK? Pflicht oder freiwillig – die Kurzantwort Alle 26 Kantone im Detail Was kostet ein GEAK? Fördergelder nach Kanton GEAK vs. GEAK Plus MuKEn 2025: Was ändert sich? 5 Praxis-Tipps für Verkäufer Häufige Fragen (FAQ) Was ist der GEAK? Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) ist das offizielle, schweizweit einheitliche Instrument zur Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden. Er wurde 2009 von den Kantonen gemeinsam mit dem Bundesamt für Energie (BFE) und dem Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) eingeführt. Nur zertifizierte GEAK-Experten dürfen den Ausweis ausstellen. Der GEAK bewertet Ihr Gebäude auf zwei Ebenen und vergibt jeweils eine Klasse von A (sehr effizient) bis G (wenig effizient): Gebäudehülle — bewertet die Dämmung, Fenster und die thermische Qualität der Aussenhülle. Gesamtenergieeffizienz — berücksichtigt zusätzlich Heizung, Warmwasser, Elektrogeräte und den Einsatz erneuerbarer Energien. Diese Energieetikette funktioniert ähnlich wie die bekannten Labels bei Haushaltsgeräten und macht verschiedene Gebäude auf einen Blick vergleichbar. Ein GEAK ist 10 Jahre gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Pflicht oder freiwillig – die Kurzantwort Das Wichtigste in Kürze Der GEAK ist beim Hausverkauf in vier Kantonen obligatorisch: Freiburg, Waadt, Neuenburg und Jura. In den übrigen 22 Kantonen ist er grundsätzlich freiwillig – wird aber zunehmend zum Standard bei Immobilientransaktionen und ist in vielen Kantonen Voraussetzung für Fördergelder bei Sanierungen. In der Deutschschweiz ist der Energieausweis beim Verkauf von privatem Wohneigentum in den meisten Fällen nicht vorgeschrieben. Die obligatorische Vorlage gilt primär in der Westschweiz. Doch Vorsicht: Selbst wenn kein gesetzliches Obligatorium besteht, verlangen immer mehr Käufer, Banken und Makler einen gültigen GEAK. Einige Banken bieten sogar bessere Hypothekarkonditionen, wenn ein GEAK vorliegt. Alle 26 Kantone im Detail Die nachfolgende Übersicht zeigt den aktuellen Stand der GEAK-Pflicht in allen Schweizer Kantonen beim Immobilienverkauf (Handänderung). Kantone mit Obligatorium sind mit ★ markiert. Kanton Status Besonderheiten & Hinweise Aargau (AG) Teilpflicht Freiwillig beim Verkauf. GEAK Plus Pflicht bei Elektroheizungen (innert 5 Jahren). GEAK-Klasse D ermöglicht vereinfachten fossilen Heizungsersatz. Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). Appenzell A.Rh. (AR) Freiwillig GEAK Plus bei Förderanträgen für Gebäudehülle verlangt. Appenzell I.Rh. (AI) Freiwillig GEAK Plus Förderung verfügbar. Basel-Landschaft (BL) Freiwillig Förderung: CHF 1’000 (EFH) / CHF 1’500 (MFH) für GEAK Plus. Basel-Stadt (BS) Freiwillig Förderung an tatsächliche Umsetzung der Energiemassnahmen gebunden. Bern (BE) Teilpflicht Freiwillig beim Verkauf. GEAK ist Voraussetzung für Fördergelder beim Heizungsersatz. Verbesserung um 2 GEAK-Klassen für Förderberechtigung erforderlich. Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). ★ Freiburg (FR) OBLIGATORISCH GEAK bei jeder Handänderung und für Neubauten obligatorisch (seit August 2013). Vorreiterkanton der Schweiz. Genf (GE) Freiwillig Eigenes kantonales Bewertungssystem (IDC). GEAK wird anerkannt, Förderung verfügbar. Glarus (GL) Freiwillig GEAK Plus Förderung vorhanden. Graubünden (GR) Freiwillig Förderung für GEAK Plus vorhanden. ★ Jura (JU) OBLIGATORISCH GEAK beim Verkauf (Eigentümerwechsel) obligatorisch. Luzern (LU) Freiwillig Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). Stadt Luzern zusätzlich 30% der Kosten (max. CHF 1’100). ★ Neuenburg (NE) OBLIGATORISCH GEAK obligatorisch in drei Fällen: bei Handänderung, bei Heizungsersatz und bei Baubewilligungen für Umbauten. Nidwalden (NW) Freiwillig GEAK Plus Förderung vorhanden. Obwalden (OW) Freiwillig GEAK Plus Förderung vorhanden. Schaffhausen (SH) Freiwillig Förderung: CHF 1’000 (EFH) / CHF 1’500 (MFH). Schwyz (SZ) Freiwillig GEAK Plus Förderung vorhanden. Solothurn (SO) Freiwillig Grosszügige Förderung: 50% der Kosten, max. CHF 1’100 (EFH) / CHF 1’800 (MFH). St. Gallen (SG) Freiwillig Förderung verfügbar. Wachsender Druck zum Umstieg auf erneuerbare Heizsysteme. Tessin (TI) Freiwillig Eigene kantonale Regelungen. GEAK wird anerkannt. Thurgau (TG) Freiwillig Förderung: CHF 1’000 (EFH) / CHF 1’500 (MFH). Energiegesetz fokussiert auf Erneuerbare. Uri (UR) Freiwillig GEAK Plus Förderung vorhanden. ★ Waadt (VD) OBLIGATORISCH GEAK bei Handänderung und Neubauten obligatorisch. Zusätzlich: Sanierungspflicht auf Stufe D in Planung. Wallis (VS) Freiwillig Kantonale Förderung verfügbar. Zug (ZG) Freiwillig GEAK Plus Förderung vorhanden. Zürich (ZH) Teilpflicht Freiwillig beim Verkauf. Seit Sept. 2022 verschärfte Energievorschriften (Neubauten / Heizungsersatz). Förderung: CHF 1’000 (EFH) / 1’500 (MFH). 💡 Tipp von Marlin Immobilien Auch in Kantonen ohne GEAK-Pflicht kann ein Energieausweis den Verkaufspreis positiv beeinflussen. Käufer schätzen die Transparenz – und Banken bieten zunehmend bessere Hypothekarkonditionen für energieeffiziente Gebäude. Was kostet ein GEAK? Die Kosten hängen von Gebäudegrösse, Gebäudetyp und der gewählten GEAK-Variante ab. Die folgende Übersicht gibt eine realistische Orientierung: GEAK Basis – EFH CHF 450 – 750 Vierseitiger Energieausweis mit Etikette GEAK Basis – MFH CHF 500 – 900 Aufwand steigt mit Anzahl Wohneinheiten GEAK Plus – EFH CHF 1’400 – 2’500 Inkl. Beratungsbericht mit 3 Sanierungsvarianten GEAK Plus – MFH CHF 1’850 – 5’000 Bis 10 Wohneinheiten, darüber auf Anfrage Hinzu kommen Zertifikationsgebühren: CHF 80 für den GEAK bzw. CHF 190 für den GEAK Plus. Bei mangelhaften oder fehlenden Planunterlagen können Mehrkosten anfallen. Fördergelder nach Kanton Die Erstellung eines GEAK Plus wird in den meisten Kantonen finanziell gefördert. Die typischen Beiträge liegen bei CHF 1’000 bis 1’500. In Solothurn werden sogar bis zu 50% der Kosten übernommen. Einzelne Gemeinden bieten zusätzliche Beiträge – etwa die Stadt Luzern mit 30% der GEAK-Plus-Kosten. Wichtig: Ab einem Förderbetrag von CHF 10’000 aus dem Gebäudeprogramm ist ein GEAK Plus zwingend Voraussetzung. Das gilt schweizweit einheitlich. Aktuelle Übersichten finden Sie auf energiefranken.ch und auf der Förderseite des Vereins GEAK. GEAK vs. GEAK Plus – was brauchen Sie? GEAK (Basisprodukt) Der vierseitige Standard-Energieausweis zeigt die Energieetikette und gibt eine Gesamtübersicht zum Energieverbrauch. Er eignet sich ideal für den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie. In Kantonen mit GEAK-Pflicht genügt dieser Basisausweis für die Handänderung. GEAK Plus (mit Beratungsbericht) Der GEAK Plus enthält zusätzlich einen umfassenden Beratungsbericht mit drei konkreten Sanierungsvarianten, inklusive Kostenschätzungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Er ist die richtige Wahl, wenn Sie eine energetische Sanierung planen, Fördergelder beantragen möchten oder den Wert Ihrer Immobilie nachhaltig steigern wollen. Unsere Empfehlung Für den reinen Immobilienverkauf genügt der GEAK Basis. Wenn Sie aber ohnehin über eine Sanierung nachdenken oder den Verkaufspreis maximieren wollen, lohnt sich der GEAK Plus: Die Mehrkosten amortisieren sich